Konut Kredisi Ekspertiz Süreci

Maddi olarak kısıtlı bir ekonomi sahibi insanlar konut kredisi  ile ev sahibi olmak zorunda kaldıklarından, maddi durumları itibariyle ekspertiz raporundaki fiyat beklentisi, kullanabilecekleri kredi limiti adına sıkıntılı bir ekspertiz sürecine girmektedirler.

Ekspertiz Süreci Neden Sıkıntılı Geçer?

Konut kredisi kullanmak isteyenler genel olarak maddi imkanı bulunmayan, alacakları krediyi taksit taksit ödeyerek ev sahip olmak isteyen kişilerdir. Çoğu zaman peşinatı dahi bulunmayan kişiler, alacakları ev için yapacakları masrafları da göz önünde bulundurarak bankadan alabilecekleri limiti merakla beklerler.

Konut kredileri alacağınız evin yüzde seksen oranında kullanılmaktadır. Bu süreçte alınacak evin bedeli ne kadar? Evin bedeli nasıl belirleniyor gibi sorular bir çok sorunuzla birlikte gelecektir. Bunu öğrenmek için zamana ihtiyacınız olacaktır. Sırasıyla anlatırsak;

Ekspertiz Aşamaları Nasıl Geçer?

Konut kredisi için ön onayın  ardından Ekspertiz Ücretinin yatırdınız. Başvurduğunuz banka evin tapusu ile birlikte adresi ve telefon numaranızla birlikte banka dışında üçüncü kişilere ekspertiz görevlendirmesi yaparak size telefonla aranacağınız hakkında bilgi verecektir. Eksperler sizi arayarak ne zaman gelecekleri hakkında bilgi verirler. Belirtilen saatte alınacak olan evde buluşulmasından sonra eksper evi inceler, kullanım alanlarını ölçer. Evde kullanılan malzemeler ile kalitelerine bakar. Size alacağınız ev için ne kadar kredi kullanmanız gerektiğini sorsa da bunu bilgi amaçlı yapacaktır.

Ara not olarak belirtmek gerekirse alacağınız ev yeni yapılmış ve apartmanda satılık bir kaç daire varsa ekspere mümkün olduğu kadar doğru eve geldiklerini, tapunun o daireye ait olup olmadığını sormalısınız. Çünkü size müteahhitçe verilecek yanlış tapu fotokopisi ile birlikte apartmanda başka bir daireyi yanlışlıkla alma ihtimalinizi unutmayın.

Eksper evi ölçüp, notlarını aldıktan sonra Belediye İmar Müdürlüğüne ve Tapu Müdürlüklerine giderek ev hakkında bilgi alır, iskanının alınıp alınmadığını, ev üzerinde ipotek bulunmadığını kontrol eder ve etraftaki ev fiyatları ile bilgi toplar. Aldığı bilgilere göre evin metre kare fiyatını çıkartır ve rapor eşliğinde bankaya gönderir. Banka sizi arayarak eksperin eve biçtiği fiyatı ve kullanabileceğiniz kredi limitini size iletir. Bu limit ile sizin bütün sorularınıza cevap bulunacaktır ancak yaklaşık bir hafta geçmiş olacaktır.

Alacağınız kredi limiti size yetmeyecek bir rakamsa bunu bankaya bildirebilirsiniz. Banka bu durumlarda ekspere ikinci bir yazı yazarak fiyatın yükseltilip yükseltilemeyeceğini sorar ve ikinci rapor ile yüzde beş oranında artırma imkanınız olabilir.

Bütün aşamalardan sonra kredi kullanamaz iseniz sadece evi alamamakla kalmazsınız, aynı zamanda ödediğiniz ekspertiz ücretinden de olmuş olacaksınız. Bunun için Ekspertiz Ücreti Geri Alınır mı? başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından her yıl ev alırken ekspertiz ücreti için bir belirleme yapılarak Resmi Gazete’de yayımlanmaktadır. Buna göre ‘’Gayrimenkul Ekspertiz Şirketleri’’ ev alacaklara yardımcı olurken yaptıkları ev değerlendirme hizmeti yani ekspertiz hizmeti için alacakları asgari bedelinde bulunduğu tarife kapsamında ekspertiz ücreti belirlemektedir. Türkiye Değerlendirme Uzmanları Birliği’nin (TDUB) sitesinde ekspertiz ücreti asgari tablosu 2022 yılı içinde yayınlanmıştır. 2022 yılı için ev alırken ekspertiz ücreti bankalarla çalışılması durumunda daha uygun olurken; mesken, arsa ya da işyeri satışında kullanılacak ekspertiz raporları için çok daha yüksek fiyatlara neden olmaktadır.

Ekspertiz Raporu Nedir?

Ev alırken ekspertiz ücreti ödenerek alınan ekspertiz raporu, evin gerçek değerinin belirlenebilmesi açısından uzman kişi ya da kurumlar tarafından hazırlanan analiz raporudur. Ekspertiz raporu hazırlanırken, evin büyüklüğü, kat sayısı, tapu türü, imar durumu, yaşı, inşaat halindeyse % kaçının tamamlandığı, konumu ve çevresindeki diğer ev fiyatları gibi kriterler değerlendirilerek evin rayiç bedeli belirlenmektedir. Ekspertiz raporu, ekspertiz konusunda yetkili ve uzman firmalar tarafından hazırlanırken, rapor alınırken bazı hususlara dikkat edilmesi hem sonucun doğru olmasını sağlarken hem de ekonomik anlamda problem yaşanmamaktadır. Ekspertiz raporu için çalışılacak firmanın SPL Lisanslı Firma olması evin gerçek değerinin net, doğru ve hatasız belirlenmesini sağlayacaktır. Ev alırken ekspertiz ücreti ödenerek ekspertiz raporu alınması zorunludur ve lisanslı firmalarla çalışmanın sonucunda evin değeri farklı gösterilemeyeceği için herhangi bir zarar yaşanması da söz konusu olmamaktadır. Hazırlanan rapor kapsamında evin rayiç bedeli belirlendiği için konut kredisi alınırken kredi miktarının doğru hesaplanmasını sağlamaktadır. Bu nedenle hazırlanan raporda bilgilerin eksiksiz ve doğru olarak girilip girilmediği kontrol edilmeli ve değerlendirme eksik ya da hatalı bir bilgi olması durumunda ekspertiz yapan eksperle iletişime mutlaka geçilmelidir. Ev alırken ekspertiz ücreti ödenerek evin piyasa değeri öğrenilerek, evin rayiç bedelinin %80’i oranında konut kredisi kullanılabilmektedir.

Ekspertiz Ücretini Kim Öder?

Ev alırken ekspertiz ücreti evi alacak olan alıcı tarafından ödenmektedir. Şayet satıcının belirttiği özellikler ya da unsurlar dışında bir şey çıkması, evin satılmasında vazgeçilmesi gibi durumlarda ekspertiz ücreti alıcı değil satıcı tarafından ödenmektedir. Ekspertiz ücreti fiyatları bankalara göre değişkenlik gösterirken, bazı bankalar çok cüzi bir ücret talep ederken; bazı bankalar belirlenen asgari tutardan çok daha fazla ücret talep edebilmektedir. Konut kredisi kullanırken kredi miktarı ekspertiz raporuna göre belirlendiği için başvuru sahipleri, bankaların kendi ekspertiz uzmanlarıyla çalışabileceği gibi kendi belirleyeceği bir ekspertiz firmasıyla da çalışma yapabilmektedir.

Ev Alırken Ekspertiz Raporu Sorgulaması Nasıl Yapılır?

Ev alırken ekspertiz ücreti ekspertiz raporu için ödenmekte olup, bankaların kredi için doğru miktar belirleyebilmesi için çok önemli bir süreçtir. Konut kredisi için başvurulması durumunda evin krediye uygun olup olmadığı ya da kredi miktarının belirlenebilmesi için başvuru sahibinden ekspertiz raporu istenir ki banka eksperleriyle sürece devam edilebileceği gibi ekspertiz hizmeti veren firmalarla da çalışılabilmektedir. Kredi başvurusu sonucunda istenilen ekspertiz raporu için süreç 4 ile 7 gün iş günü sürmektedir. Rapor hazırlandığı an kredi başvurusu yapılan bankaya direkt iletilir ve ekspertiz raporuna göre kredi değerlendirme sürecine geçilmektedir. Başvuru sahibi şayet ekspertiz raporu hakkında bilgi almak istiyorsa, eksper tarafından ekspertiz raporu bankaya direkt iletildiği için kişi rapor bilgilerine bankadan ulaşabilmektedir.

Ev Alırken Ekspertiz Raporu Süresi Dolarsa Ne Yapılmalıdır?

Ev alırken ekspertiz raporu alınacak evin piyasa değerini belirlediği için, ekspertiz rapor sonucuna rayiç bedelin %80’ine kadar banka konut kredisi vermektedir. Ekspertiz raporuyla belgelendirilen evin bedeliyle birlikte başvuru sahibinin ödeme koşulları dikkate alınarak konut kredisi planı hazırlanarak sunulur. Ekspertiz raporunun geçerlilik tarihi ile ilgili yasal bir süreç belirlenmemiş olmakla birlikte banka tarafından belli bir zaman geçtikten sonra ekspertiz raporunun yeniden alınmasına dair talep söz konusu olabilir. Genellikle ekspertiz raporunun yenilenmesine dair bankaların belirlediği süre 6 ay ile 1 yıl arasında değişiklik göstermektedir. Böyle bir durumda ekspertiz süreci yeniden başlayacağı için ev alırken ekspertiz ücreti yeniden ödenmektedir. Alınan yeni rapor doğrultusunda evin rayiç bedeli değişkenlik gösterebilmektedir.

Ev Alırken Ekspertiz Ücreti Ne Kadardır?

Ev alırken ekspertiz ücreti her yıl Sermaye Piyasası Kurulu tarafından belirlenmektedir ve 022 yılı için konut kredisi kullanarak ev alacaklar için ödeyecekleri ekspertiz ücreti 1.000 TL ile 1.400 TL arasında değişkenlik göstermektedir. Bankalar 2022 yılı için ekspertiz ücreti olarak ortalama 1.250 TL bir ödeme almaktadır. Yapılacak çalışmalar kapsamında ortalama fiyat ekspertiz firmalarına göre farklılık gösterebilmektedir ama minimum ve maksimum alınabilecek ev alırken ekspertiz ücreti 2022 yılının başında kurul tarafından belirlendiği için 1.400 TL’den daha yüksek bir ücret talep edilememektedir.

Ev Alırken Ekspertiz Raporuna İtiraz Nasıl Yapılır?

Ev alırken ekspertiz raporuna dair süreç bittikten sonra başvuru sahibi hazırlanan raporda uzmanların evin bedeline dair bir hata yaptığı düşüncesi varsa ekspertiz raporuna itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Ekspertiz raporuna göre evin piyasa bedelinin üstünde bir değer belirlendiyse banka tarafından ona göre kredi hesaplaması yapılacağı için başvuru sahibi itiraz dilekçesi yazarak bankaya ya da ekspertiz firmasına başvuruda bulunabilmektedir. Şayet konuyla ilgili olumlu bir gelişme söz konusu olmadıysa Tüketici Hakları Hakem Heyeti adına itiraz dilekçesi yazılarak ekspertiz sürecinin iptal edilmesi istenebilmektedir. Heyet tarafından başvuru sahibinin itirazının kabul edilmesi durumunda mahkeme tarafından belirlenen ekspertiz uzmanları tarafından yeniden inceleme yapılır ve mevcut ekspertiz raporundan bağımsız yeni bir rapor hazırlanmaktadır. Böylelikle başvuru sahibi yeni ekspertiz raporuyla bankaya başvuruda bulunarak kredi sürecinin yeniden başlamasını isteyebilmektedir.

Ev Alırken Ekspertiz Ücreti İade Alınabilir mi?

Her ne kadar ekspertiz raporu için bankalarla çalışılmak istenilse bile, ekspertiz kurumları bankalardan bağımsız kurumlar olarak faaliyet gösterdiği için ödenen ekspertiz ücreti geri alınamaz. Yani bankalarla kredi sürecine başlanması sonucunda alınan ekspertiz ücreti sonuç olumsuz olsa bile geri alınamamaktadır. Daha önceki yıllarda bankalar çalıştıkları ekspertiz firmaları üzerinden komisyon alabilirken ücretlerin sürekli olarak artması nedeniyle ‘’Finansal Tüketiciden Alınacak Ücretler Yönetmeliği’’ çıkılarak 2014 yılı itibarıyla bankaların komisyon almaları yasaklanmıştır. Hatta alınan tedbirler kapsamında çıkarılan yönetmelik sayesinde başvuru sahipleri ekspertiz ücreti adı altında alınan komisyonları da heyetlerin yardımıyla geri alabilmiştir. Örneğin ev alırken ekspertiz ücreti 800 TL olarak belirlenmiş ve banka bunun 200 TL’sini komisyon olarak aldıysa, Tüketici Hakem Heyeti’ne yapılan başvurular sonucunda başvuru sahibi sadece komisyon olarak alınan 200 TL ücreti geri almıştır. Günümüz itibarıyla ev alırken ekspertiz ücreti ödemesinin tümü ekspertiz firmalarına yapıldığı için ekspertizlerin firmaları da aldığı ücret karşılığında değerlendirmeler ve analizler sonucunda ekspertiz raporunu hazırladığı için ücret iadesi söz konusu değildir. Ekspertiz raporu sonucun olumsuz olması ya da ev alma sürecinden vazgeçilmesi gibi kriterler ekspertiz firmaları tarafından verilen hizmet sürecini değiştirmediği için firmaları etkileyen bir durum yaşanmamaktadır. Bu nedenle başvuru sahipleri ev alırken ekspertiz ücreti ödemelerinin yanmaması adına evin krediye uygun olup olmadığını araştırdıktan sonra kredi başvurusunda bulunmalıdır.